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二手房買賣糾紛的常見“風險房”。-富陽房產網
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購房指南   

二手房買賣糾紛的常見“風險房”。

文章類型: 購房指南         加入時間:2016/10/23 20:03:56
提示一
   慎選*押房:如果在解除*押的過程中賣房人不解*押,將影響合同繼續履行。因此購買房屋要謹慎購買*押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同,督促賣房人解押
    2015年,韓先生購買了張女士的一處房屋,該房是張女士通過按揭方式購得,后*押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款。韓先生支付購房款后,張女士卻遲遲不辦理解押,期間因其他糾紛房屋被法院查封,導致無法繼續交易。韓先生訴至法院,要求對方支付違約金。

提示二
  防范*債房:用房屋買賣做幌,變相以房*債,當借款人無力還款就將房屋低價轉賣的情況時有發生。買房人在遇到低價房時不要急于交易,需審核出售人的所有權情況。
  2013年陳老太*押房產向人借錢,委托萬女士代辦相關事宜。后陳老太未能償還借款,萬女士將房屋低價出售給常先生。陳老太訴至法院,要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認為該房存在交易價格明顯過低等眾多疑點,合同顯失公平,判決撤銷了合同。

提示三
   巧簽共有房:夫妻對共同所有的財產有平等處理權,一方未經另一方同意,擅自處理共同財產無效,因此購房者買房時需了解售房人的家庭情況,如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書,如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話,則要特別警惕。
   2010年景先生將房屋出售給馬先生,合同簽訂后馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財產,丈夫未征得同意擅自賣房合同無效,后景先生也不再履行合同。馬先生去世后,子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

提示四
   看清多戶房:雙方約定的逾期遷戶條款合法有效,法律予以保護。在交易實踐中,涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果的方式,來督促賣方積極履行戶口遷出義務。
  2015年董女士將房子賣給王女士,約定房主在所有權轉移之日起10日內將原有全部戶口遷出,否則將支付總價10%的違約金。不過董女士繼子的戶口一直未遷,王女士訴至法院要求對方支付違約金,并繼續履行遷出戶口的義務。最終法院支持了該訴求。

提示五
    驗明學區房:購買學區房的買房人,一定要提前向相關部門核實相關政策及入學指標使用情況,其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同。
    2009年馬先生為孩子上學,通過中介以高于周邊房價16%的價格買了一套“學區房”。簽訂合同后,馬先生才得知購買的不屬于重點校劃片房屋。馬先生訴至法院,要求中介賠償差價損失,并退還居間費。中介則稱,合同中未約定購買的是學區房,故不同意訴訟請求。法院認為因合同未作相關約定,因此對馬先生主張差價損失的請求不予支持,但中介沒有盡到謹慎審查責任,判決中介退還居間費。

提示六
  警惕代理房:實踐中經常出現委托人代簽合同的現象,遇此種情形,購房人一定要提高警惕,要求其提供委托書,同時出示房產證原件及業主身份證明等,防范代理人無權代理,或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。
    2010年旅居國外的周女士委托孫先生代為出售一處房屋,委托范圍為賣房手續的前期事宜。后孫先生通過中介將房賣給趙先生。周女士回國后,認為房屋成交價過低,拒絕履行合同。趙先生訴至法院,要求孫先生雙倍返還其定金,中介退還居間費等。法院認定孫先生越權代理,中介有重大過錯,趙先生因未審核代理權限,也負一定責任。

提示七
    慎選在租房:不少二手房出售時處于出租狀態,為避免糾紛,買房人最好要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。
    2013年李先生將房子租給梅先生,期間又將房子賣給楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優先購買權為由訴至法院,要求李先生賠償10萬元。法院認為,有證據表明梅先生知曉房屋出售一事,故駁回其起訴。

提示八
   了解拍賣房:拍賣房往往涉及債務問題,可能被多次*押,購買這類房屋有可能面臨債權人追討。此外還要關注房屋的產權問題,有無實際居住人及戶口有無遷出,還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業費用等情況。
   2008年一公司倒閉后資產*償給銀行,其中包括一處房屋。銀行將房屋委托拍賣公司拍賣,岳先生付款后獲得該房屋。但在過戶時因原房屋產權公司已注銷,故岳先生起訴至法院要求拍賣公司協助其過戶。

提示九
    應對漲價房:因房價上漲而違約的情況頻發,買房人應對通常有兩個選擇,一是要求繼續履行合同,二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求,首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同,其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。
    2015年程女士將房屋賣給沈先生,合同履行過程中沈先生支付了定金和首付款,后程女士發出解除合同通知,沈先生認為對方是因房價大漲不想賣了,故訴至法院要求對方繼續履行合同。

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